固定資産税と都市計画税の計算と節税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の土地の所有者に対して、市町村（東京23区は都）から課税されます。

固定資産税=課税標準額×1.4%（標準税率）

都市計画税=課税標準額×0.3%（上限税率）

ここでいう課税標準額は、土地の評価額（固定資産税評価額）をもとに算出されますが、これは市場の売買価格とは異なります。
底地の場合、評価額は通常の更地（自用地）よりも低く設定されるのが一般的です。

底地の上に借地権者が住居（住宅）を建てている場合、その土地は**「住宅用地の特例」**が適用され、税負担が劇的に軽減されます。
この特例は、底地オーナーの最も重要な節税策の一つです。

確認必須のポイント

オーナーとして、毎年送付される納税通知書で、この特例が正しく適用されているかを確認する義務があります。
もし特例が適用されていない場合、税金が過大に請求されている可能性があり、市町村に問い合わせて修正を求める必要があります。

公租公課の負担は、底地経営における「必要経費」の大部分を占めます。地代設定の際には、以下の原則を守ることが安定経営につながります。

1. 地代は税金以上が原則
   最低でも地代収入が固定資産税・都市計画税の合計額を上回るように設定されていなければ、オーナーは毎年赤字を抱えることになります。
2. 税額変動に応じた地代改定
   固定資産税評価額は3年ごとに見直されるため、公租公課が上昇した際には、それに合わせて地代も改定する交渉を借地権者と行う必要があります。
   地代改定交渉の際には、「公租公課の増額」が最も客観的で説得力のある根拠となります。
3. 地代改定交渉に向けた準備
   交渉をスムーズに進めるため、オーナーは特例適用後の正確な税額を把握し、増額分を借地権者に対して明確に説明できる資料を準備しておくことが重要です。