底地オーナーと借地権者との間で地代改定や更新拒絶などのトラブルが発生した場合、最終的な解決の場は裁判所に移ります。しかし、近年、調停や訴訟にかかる時間的・費用的コストは増加傾向にあり、市場では「裁判を避けた和解」や「専門業者への売却」という選択肢の重要性が高まっています。底地トラブル解決における和解戦略の進化と、市場が示す解決への道筋を理解することは、オーナーの損を最小限に抑える上で不可欠です。
調停・訴訟のコスト増大とオーナーが負うリスク
訴訟は、オーナーに以下のコストとリスクを負わせ、底地の収益性を圧迫します。
1.裁判所鑑定費用の高騰
地代増額や立退料の算定において、裁判所が選任する不動産鑑定士の鑑定費用（数百万円）は、オーナーが一時的に全額を予納する必要があり、大きな資金負担となります。
2.長期化リスク
借地権訴訟は、審理が複雑で、解決までに2〜5年かかることが一般的です。その間、オーナーは地代改定などの権利行使ができません。
3.予測不可能な判断
裁判所は、オーナー側の主張だけでなく、借地権者の生活実態を考慮するため、必ずしもオーナーの望む結論（例：希望額通りの地代増額、希望額通りの立退料）が得られるとは限りません。
市場が示す「和解戦略の進化」
訴訟リスクを回避し、合理的に問題を解決する手段として、市場では第三者の介入による和解戦略が進化しています。
1.専門業者への売却（リスクの移転）
トラブルを抱える底地を、底地専門の買取業者に売却することで、訴訟リスクとコストを完全に買い手に移転します。価格は割引かれますが、オーナーは早期に現金化し、精神的・時間的な負担から解放されます。
2.ADR（裁判外紛争解決）の活用
弁護士会や法務大臣が認証した機関によるADRを利用し、専門家（弁護士など）を交えた調停を行うことで、裁判所を通すよりも迅速かつ柔軟な和解を目指します。
和解を有利に進めるための「費用対効果」戦略
オーナーは、和解において損をしないための「費用対効果」に基づく戦略を持つ必要があります。
1.譲歩の限界点の設定
和解金の提示において、オーナーは「訴訟に勝訴した場合の利益」から、「訴訟にかかる弁護士費用、鑑定費用、時間的コスト」を差し引いた金額を、譲歩の限界点として設定します。
2.鑑定評価書の利用
訴訟リスクを避けるため、オーナーが自ら不動産鑑定評価書を取得し、これを根拠として提示することで、「客観的な数字」に基づいた和解交渉をリードし、感情論を排した解決を目指します。
和解戦略の進化は、底地オーナーに対し、裁判所への依存度を下げ、市場原理に基づいた合理的な解決を促す道筋を示しています。
まとめ
地代トラブルにおける調停・訴訟のコストは、鑑定費用の予納や長期化リスクにより増大しています。オーナーは、訴訟リスクを回避するため、第三者の介入による和解戦略を進化させるべきです。具体的には、トラブル底地を専門業者に売却しリスクを移転するか、ADRを活用して迅速な和解を目指します。和解においては、「訴訟に勝訴した場合の利益」から「訴訟コスト」を差し引いた金額を譲歩の限界点とし、不動産鑑定評価書を根拠に合理的な交渉をリードすることが、オーナーの損を最小限に抑える最善の戦略です。