底地の価値、見直しませんか？
底地の価値、見直しませんか？
コラムカテゴリ 契約管理
このカテゴリでは、特に承諾料（名義変更、建替など）、地代管理、契約書のリーガルチェック、契約の解除・更新といった、底地経営において頻繁に発生し、かつトラブルに発展しやすいテーマを網羅的に扱っています。オーナーが自らの権利を守りつつ、借地人との信頼関係を維持し、リスクを未然に防ぐための具体的な手順と戦略を提供します。
借地権者が「法人」の場合の契約管理
借地権者が法人である場合の、オーナーが取るべき契約管理とリスク対策を解説します。法人特有の解散・倒産リスクと合併による無承諾の名義変更リスクを指摘。最も重要なトラブル回避策である、代表者個人を連帯保証人として確保する戦略と、法人の登記事項証明書の定期的なチェックによる信用情報の把握方法を詳説します。倒産時の破産管財人との交渉や、契約解除の法的対応手順についても提供します。
契約更新の正当事由を構築する
底地契約の更新拒絶に必要な「正当事由」をオーナーが計画的に構築するための戦略を解説します。オーナー側の必要性を立証するための具体的な土地利用計画書の作成、過去の地代改定交渉記録の保管、借地権者の契約違反記録の収集という3つの必須証拠に焦点を当てます。これらの証拠を事前に準備することが、将来的な立退料の交渉や土地の利用権回復というオーナーの選択肢を確保するための生命線となります。
借地権の無断譲渡・転貸における法的手順
借地権者による無断譲渡・転貸を発見した際の、オーナーが契約解除を成功させるための法的手順を解説します。建物の登記事項証明書による無断行為の確認方法と、その後の内容証明郵便による催告と解除の意思表示が必須要件となることを詳説します。最終的な建物収去土地明渡訴訟で「信頼関係の破壊」を裁判所に認めさせるため、オーナーが取るべき客観的な証拠確保と弁護士連携の重要性を提供します。
地代の遅延問題は初期段階での催告と記録が鉄則
地代の支払い遅延を常態化させず、収益の悪化を防ぐための初期段階での催告と記録の鉄則を解説します。期日経過後3日以内の迅速な対応で緊張感を持たせる重要性を指摘。滞納が2ヶ月以上に及んだ際の、内容証明郵便による「最終催告」と契約解除の意思表示の手順を詳説します。また、後の訴訟で「信頼関係の破壊」を立証するため、すべてのやり取り（電話、書面）を正確に記録する実務的な方法を提供します。
借地権の名義変更と承諾料
借地権の名義変更（譲渡・転貸）におけるオーナーの承諾権と対応手順を解説します。承諾が不要な相続と必須な売買・転貸の違いを明確化。オーナーが得られる名義変更承諾料の相場（借地権価格の約10%）と算定方法を詳説します。また、オーナー拒否時に借地権者が行う借地非訟手続きのリスクを指摘し、オーナーが取るべき相手の信用調査、承諾書の作成、および弁護士と連携した最適な対応戦略を提供します。
底地トラブルを未然に防ぐ契約書チェックリスト
底地オーナーの権利を守るための契約書チェックリストを詳解。旧法か新法かの確認から、地代改定ルール、各種承諾料の支払い義務、増改築の承諾規定、契約解除事由に至るまで、トラブルを未然に防ぐための必須項目を解説します。古い契約書に潜むリスクを指摘し、弁護士によるリーガルチェックと覚書による補完の重要性を提示します。
地代受領と領収書発行で信頼関係を築く
地代の受領は、将来的なトラブルを防ぐための最重要管理業務です。コラムでは、銀行振込による客観的な支払い履歴の確保を推奨し、領収書発行の法的義務と、控えを7年間保管すべき証拠保全の鉄則を解説します。また、地代の遅延を常態化させないための早期対応のコミュニケーション術を紹介し、オーナーが健全な底地経営の土台を築くための具体的な方法を提供します。
借地契約解除の正しい手続きとリスク
底地オーナーが借地契約を解除する際の正しい手続きと注意点を解説。地代滞納や契約違反への対応、解除通知の流れ、建物買取請求権など、実務で押さえるべきポイントを紹介します。
借地上の建替・譲渡・転貸に関する承諾手続き
借地上の建替・譲渡・転貸に必要な承諾手続きについて解説。承諾料の目安や拒否できるケース、書面で残す重要性など底地オーナーが実務で押さえるべきポイントを紹介します。
底地契約の更新時に注意すべきポイント
底地契約の更新時に注意すべきポイントや交渉のコツを解説。更新料の相場、契約条件の見直し方、借地人との信頼関係維持の秘訣まで、底地オーナーが押さえるべき実務的な対応を紹介します。