底地の価値、見直しませんか？
底地の価値、見直しませんか？
コラムカテゴリ 収益改善
このカテゴリでは、底地オーナーに対し、経営体制の変革（法人化）、協調的な交渉（借地人との共創）、具体的な実務（地代見直しや権利整理）という多角的な視点から、底地が持つ潜在的な価値を引き出し、収益性を最大限に高めるための方法論を提供します。
底地を担保にした「借入金」活用術
底地の担保価値を活用した借入金調達戦略を解説します。底地の担保評価額が低い実情と、信託銀行や専門の金融機関の選定が重要であることを指摘。借り入れた資金を、高収益資産への再投資や完全所有権化の資金に充てることで、地代収入に対するレバレッジ効果を効かせ、資産全体の収益率を向上させる具体的戦略を提供します。
収益不動産への「資産組み換え」
底地売却益を、収益性の高い他の不動産へ組み替える戦略を解説します。底地の低い収益性・流動性から、賃貸マンションなどの高利回り・高流動性の資産へ転換するメリットを詳説。再投資の成功は、特定資産の買換え特例を活用し、譲渡所得税の課税を繰り延べて、手元資金を最大化できるかどうかにかかっていることを指摘し、オーナーの長期的な収益最大化を促します。
収益改善のための「不良資産の処分」
収益改善を阻む「不良資産」（恒常的な逆ザヤ、トラブル常態化）を見切り、処分する戦略を解説。オーナーの時間と資金を解放するため、底地専門の買取業者への売却による即金化を推奨します。処分損失を税金面で補填する損益通算の活用、弁護士費用を譲渡費用として計上する税務戦略など、損を最小限に抑えつつ資産を健全化する手法を提供します。
底地の収益性を高める戦略と専門家の活用
底地オーナーの収益を向上させるため、賃貸借契約書の見直し戦略を解説。更新料・承諾料の規定欠如や地代改定ルールの曖昧さといった古い契約書の問題点を指摘します。契約更新時や建替え承諾時といった最適なタイミングで、弁護士と連携し「収益改善覚書」を締結し、各種一時金や地代改定の義務を明確化することで、収益性を長期的に向上させる手法を提供します。
滞納発生時の早期対応と法的準備
底地収益の最大のリスクである地代滞納について、回収率100%を目指すための戦略を解説。滞納発生から3日以内の早期対応の重要性と、滞納が常態化するリスクを詳説します。滞納が3ヶ月に達した際の内容証明郵便による最終催告、そして建物収去土地明渡訴訟への移行手順を段階的に紹介。訴訟や強制執行に伴う費用リスクを指摘し、収益の安定化と回復に向けたオーナーの法的準備と記録管理の重要性を提示します。
更新料・承諾料の請求漏れを防ぐ管理術
底地収益の重要な柱である更新料や承諾料の請求漏れを防ぐための厳格な契約管理術を解説します。契約満了日や承諾料規定を網羅したデジタル台帳の作成、更新時期の事前アラートといった実務的な管理体制構築のノウハウを詳説。一時金収入の請求が拒否された際の地代増額交渉とのセット戦略や、収益機会の損失を防ぐための専門家への管理委託の重要性を提示します。
不動産鑑定士を活用した地代の値上げ
底地収益改善の核となる地代改定交渉を成功させるための戦略を解説します。交渉を有利に進めるための不動産鑑定士の活用法と、鑑定評価書が法的に最も強力な客観的根拠となる理由を詳説。公租公課の増額だけに頼らず、鑑定評価を基に内容証明郵便で正式に通知し、交渉が決裂した際の調停・訴訟への移行手順など、オーナーが収益を確実に改善するための実務的なステップを提供します。
法人化で実現「賢い収益構造」
底地の信託化・法人化で収益性と安定性を両立。資産管理の効率化、節税、承継対策など、底地を「仕組みで稼ぐ」ための最新戦略を詳しく解説。
借地人と共に底地の価値を高める
底地の収益改善は、借地人との協働で実現できる。地代改定・事業連携・契約再構築など双方が利益を得る“共創型”の底地経営戦略を解説。
収益性を高める実践ステップと最新事例
底地の収益性を高めるための実践ステップを解説。地代見直しから小規模活用、権利整理まで、眠る底地を「稼ぐ資産」に変える具体策を紹介します。