底地の価値、見直しませんか？
底地の価値、見直しませんか？
コラムカテゴリ 交渉・権利
このカテゴリでは、地主（底地オーナー）と借地人との間に存在する複雑な権利関係を解消し、お互いに合意を形成するための戦略や手法を扱います。底地取引における最も難易度の高い「出口戦略」をテーマとし、法的な知識に基づいた交渉術や合意形成プロセスに焦点を当てます。
借地上の建物が老朽化！解体・補修の交渉戦略
老朽化建物がオーナーにもたらす損害賠償リスクと資産価値低下の回避策を解説します。オーナーは、一級建築士による危険性診断書を強力な根拠として、借地権者に解体・補修の是正措置を強く要求する交渉戦略を詳説。借地権者が応じない場合の妨害排除請求や、オーナーが費用の一部を負担する譲歩策も検討し、安全管理と資産価値保全を最優先した戦略を提供します。
借地権者との和解戦略
底地トラブルにおいて、調停・訴訟を避けて和解する戦略を解説します。オーナーの「譲歩の限界点」を「訴訟に勝訴した際の利益」と「訴訟にかかるコスト」を比較して設定する計算手法を詳説。不動産鑑定評価額を基準とする金銭交渉術に加え、地代改定義務の確約といった非金銭的な承諾条件を要求することで、底地経営の安定化とリスクヘッジを図る戦略を提供します。
借地権の「無償返還の届出書」
オーナーが親族間などの使用貸借で直面する「みなし贈与」リスクを回避するための「土地の無償返還の届出書」について解説。届出書の効力と、借地権者に贈与税が課されるのを防ぐメリットを詳説します。一方で、底地の相続税評価額が自用地に近くなり高くなるというデメリットも指摘し、オーナーが相続税対策と親族への配慮のどちらを優先するか、税理士と連携して判断するための判断材料を提供します。
借地権者が裁判所に申立てた際の「借地非訟」
底地オーナーが直面する、借地権者からの「借地非訟」手続きの全容と対策を解説します。借地権譲渡・建替え許可の申立てなど、裁判所を通じてオーナーの承諾に代わる許可が求められる仕組みを詳説。オーナーが不利な決定を避けるため、客観的な拒否理由の立証、不動産鑑定評価書による承諾料の根拠提示、そして弁護士との早期連携といった、戦略的な備えの重要性を提供します。
承諾料の根拠と承諾条件の賢い付加
借地権者による建物建替え時のオーナーの承諾権と、交渉術を解説します。建替えによる借地期間の長期化リスクを指摘し、対価として得る承諾料（更地価格の3%～10%）の客観的な算定根拠を詳説。承諾料以上の価値を持つ、地代増額の確約や各種承諾料の明確化といった承諾条件を付加する戦略的な交渉テクニックを提供します。また、不当な拒否が招く借地非訟手続きのリスク回避法を提示します。
承諾料交渉とオーナーの権利行使
借地権者による建物建替え・増改築への承諾の是非と、オーナーの権利行使を解説。承諾の対価として得られる承諾料の相場（更地価格の3%～10%）と、オーナーの権利を守るための承諾条件（地代改定など）の付加交渉術を詳説します。無断増改築が発覚した場合の契約解除事由と、建物収去土地明渡訴訟への移行手順など、トラブルを未然に防ぎ、土地の権利を保全するための戦略を提供します。
地代改定交渉を有利に進める3つの根拠
底地オーナーが地代改定交渉を有利に進めるための借地借家法上の根拠と交渉術を詳解します。公租公課の増額、近隣地代相場、土地価格の上昇という3つの客観的な根拠を提示する方法を解説。交渉が難航した場合の調停・訴訟への移行手順と、みなし贈与リスクを活用した交渉術など、底地経営の収益性を改善するための具体的な戦略を提供します。
立退き交渉の現実とリスク管理
借地契約の更新拒絶や立退き交渉の現実を徹底解説。正当事由の判断基準、立退料の相場、裁判リスクを理解し地主が取るべき戦略的対応とリスク管理のポイントを紹介します。
建替承諾を求められた時の対応と判断基準
借地人から建替承諾を求められたとき、地主はどう対応すべきか？ 承諾の法的根拠、判断基準、承諾料の考え方、拒否すべきケースなどを詳しく解説。 冷静で公正な対応が将来の土地価値を守ります。
借地人との交渉を円滑に進める基本戦略
底地オーナーが知っておきたい、借地人との交渉を円滑に進めるための基本戦略を解説。法律・準備・対話の3ステップでトラブルを防ぎながら建設的な合意を導く実践的な方法を紹介します。