借地権が売れない理由5つ

借地権は「売れない権利」と誤解されがちですが、法的には譲渡が可能な財産権です。
実際、借地権付きの建物は日常的に売買されています。

では、なぜ「売れない」と言われることがあるのでしょうか。

それは、借地権の売却には通常の不動産取引にはない特有のハードルが存在するからです。
最大の違いは、地主という第三者の存在です。

所有権の物件であれば、所有者の判断で売却できます。
しかし借地権の場合、原則として地主の承諾が必要となります。
さらに、買主側もローン審査や再建築の可否といった条件を慎重に確認します。

その結果、一般的な仲介市場では「扱いにくい物件」と判断されやすく、不動産会社から消極的な反応を受けることがあるのです。
しかし重要なのは、“売れない”のではなく、“整理すべき論点が多い”ということです。
これらの論点を一つずつ整理していけば、売却の道筋は見えてきます。

次章では、借地権が売れにくくなる具体的な理由を一つずつ確認していきます。

1.譲渡承諾とは何か

借地権付き建物を第三者に売却する場合、原則として地主の承諾が必要になります。
これは借地借家法および契約内容に基づくもので、地主に無断で借地権を譲渡することはできません。

この「譲渡承諾」が、借地権売却の最大のハードルになることがあります。

なぜなら、地主にとって借地人が変わることは、将来の土地利用や地代収入に影響する可能性があるからです。
そのため、地主側が慎重になるのは自然なことでもあります。

2.地主に断られる典型的なケース

よくあるのは、以下のようなケースです。

• 地主が土地の将来的な再開発を考えている
• 地主が自ら底地を整理したい意向を持っている
• 地代滞納など過去のトラブルがある
• 買主の属性に不安がある

このような場合、「今は承諾できない」と回答されることがあります。
ここで重要なのは、“完全に拒否された”のか、“条件が合わないだけなのか”を見極めることです。
多くの場合、問題は感情ではなく、条件の整理不足にあります。

3.承諾料の相場とトラブルの実態

譲渡承諾を得る際には、承諾料が発生することが一般的です。
目安としては、借地権価格の一部（例：1割前後）とされるケースが多いものの、契約内容や地域慣行によって異なります。

ここでトラブルになりやすいのが、

• 相場より高額な承諾料を提示された
• 根拠が示されないまま金額を提示された
• 「承諾しない」とだけ言われた

といったケースです。

しかし、地主の立場から見れば、
「新しい借地人と長期にわたり関係を築く」という判断を求められているわけですから、一定の合理性を求めるのは自然でもあります。

そのため、承諾料の交渉は対立構造ではなく、“土地全体の将来価値をどう整理するか”という視点で行うことが重要です。

1.なぜ金融機関は借地権を慎重に評価するのか

借地権付き建物を購入する場合、多くの買主は住宅ローンを利用します。
しかし、借地権物件は一般的な所有権物件に比べて、金融機関の評価が厳しくなる傾向があります。

その理由は明確です。

住宅ローンは、万が一返済が滞った場合に備えて「担保」を取ります。
所有権物件であれば土地と建物の両方が担保になりますが、借地権物件の場合、土地は地主の所有です。

つまり、金融機関から見ると、

• 土地を差し押さえることができない
• 地主との契約関係が継続する前提になる
• 承諾が得られなければ取引自体が成立しない

といった不確実性が存在します。

そのため、審査基準が厳しくなり、融資可能額が低くなったり、そもそも取り扱わない金融機関もあります。

2.地主の協力が融資可否を左右する

実務上、住宅ローン審査において重要になるのが、地主の協力です。

具体的には、

• 譲渡承諾書
• 抵当権設定の承諾
• 契約内容の明確化

といった書類や合意が必要になることがあります。

地主の協力が得られれば、融資の可能性は大きく高まります。
反対に、地主が非協力的な姿勢を示している場合、金融機関は慎重になります。

ここでもやはり、本質は「関係整理」にあります。

3.買い手が“現金購入層”に限定される影響

ローンが使いにくいということは、買い手の母数が減ることを意味します。

所有権物件であれば、自己資金が少ない層もローンを活用して購入できます。
しかし借地権物件では、現金比率の高い層や投資家に限られることが少なくありません。

結果として、

• 売却期間が長期化する
• 価格交渉が厳しくなる
• 「売れない」と感じやすくなる

といった状況が生まれます。

1.再建築不可とは何か

借地権付き建物の中には、「再建築不可」とされる物件があります。

再建築不可とは、現在の建物を取り壊した後に、新たに建物を建てることができない状態を指します。
主な原因は、建築基準法上の接道義務を満たしていないケースなどです。

たとえば、

• 幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない
• 私道の持分が整理されていない
• 都市計画や用途地域の制限がある

といった理由が挙げられます。

居住用物件において「将来建て替えができない」という事実は、買主にとって大きな不安材料になります。

2.建て替えできないと価格が下がる理由

実不動産の価値は、「今使えるか」だけでなく「将来どう使えるか」によっても決まります。

再建築ができない場合、

• 老朽化した建物を更新できない
• 長期的な資産価値が見込みにくい
• 金融機関の評価がさらに厳しくなる

といった影響が生じます。

その結果、買い手が限定され、価格交渉が難航しやすくなります。
ここで「やはり売れないのでは」と感じる方が少なくありません。

3.底地との関係が解決のカギになることもある

しかし、再建築不可だからといって必ずしも行き詰まるわけではありません。

実務上は、

• 底地（地主）と協力し、接道条件を整理する
• 隣地との調整を行う
• 底地と借地を同時に売却・整理する

といった方法によって、状況が改善するケースもあります。

特に、底地と借地の権利関係を一体的に整理できる場合、所有権化や再開発の選択肢が広がることもあります。
ここでも重要なのは、「物件単体」で考えるのではなく、土地全体の関係構造をどう整理するかという視点です。

1.借地権価格の基本的な考え方

借地権の価格は、「いくらが正解」と一律に決まるものではありません。

一般的には、

更地価格 × 借地権割合

という考え方が基礎になります。

借地権割合とは、国税庁が路線価図などで示している割合で、地域ごとに異なります。
たとえば、借地権割合が60％とされている地域で、更地価格が3,000万円と評価される場合、理論上の借地権価格は1,800万円が一つの目安になります。

ただし、これはあくまで税務上の基準や理論値です。
実際の売買価格は、

• 地代の水準
• 残存期間
• 契約条件
• 再建築可否
• 地主との関係性

などによって変動します。

2.地主買取と市場売却で価格が異なる理由

借地権の売却には大きく分けて2つの方向性があります。

1. 第三者へ売却する
2. 地主に買い取ってもらう

地主が買い取る場合、土地と借地権が一体化するため、
所有権としての価値が回復します。

一方、第三者が購入する場合は、地主との関係や将来の不確実性を考慮して価格が形成されます。
そのため、「同じ物件でも相手によって価格が変わる」という現象が起きます。

ここが借地権売却を複雑に感じさせる大きな要因です。

3.「安く買い叩かれる」と感じる背景

地主から提示された買取価格を見て、「思ったより安い」と感じる方は少なくありません。

しかし、地主側から見れば、

• 将来の整理コスト
• 土地全体のバランス
• 再開発リスク

などを考慮している可能性があります。

重要なのは、「感情的な交渉」にならないことです。

価格の妥当性は、

• 更地価格の根拠
• 借地権割合
• 契約条件
• 承諾料の有無

といった要素を客観的に整理することで見えてきます。

1.相続や共有名義が障害になるケース

借地権付き建物は、長期間にわたり使用されることが多く、
相続をきっかけに権利関係が複雑化しているケースが少なくありません。

例えば、

• 相続人が複数いる共有名義
• 遺産分割が未了の状態
• 相続登記がされていない

といった状況です。

共有名義の場合、原則として全員の同意がなければ売却できません。
一人でも反対すれば、手続きは止まります。

その結果、「売れない」と感じてしまうのです。

2.登記や契約内容が整理されていない

借意外と多いのが、登記や契約内容の未確認です。

• 借地契約書が見当たらない
• 更新が口約束のまま継続している
• 地代の記録が曖昧

こうした状態では、買主も金融機関も不安を抱きます。

借地権は「契約に基づく権利」です。
契約条件が明確でなければ、売却は難しくなります。

3.問題は“整理不足”であることが多い

ここで重要なのは、
これらの問題の多くは「解決不能」ではないということです。

• 遺産分割協議を行う
• 登記を整理する
• 契約内容を明文化する

といった手続きを踏めば、前進できるケースが多くあります。

しかし、手続きが複数絡む場合や、地主との関係も同時に調整する必要がある場合には、個人での対応が難しく感じられることもあるでしょう。

その結果、「やはり売れないのでは」と思ってしまうのです。

□ 地主に売却を相談したが、はっきり断られた

→ 承諾条件や価格条件の再整理が必要なケースです。
単なる拒否ではなく、「条件が合っていない」可能性があります。

→ 地主買取について詳しく知りたい方は
「借地権を地主に買い取ってもらう方法と交渉術」もご参照ください。

□ 承諾料が高額で折り合わない

→ 相場や算定根拠を客観的に整理できていない可能性があります。
感情的な交渉は状況を悪化させることがあります。

□ 不動産会社に「難しい」と言われた

→ 一般の仲介市場では扱いが難しい場合がありますが、
借地権特有の整理手順を踏めば道筋が見えるケースもあります。

□ 買主が住宅ローンを利用できないと言われた

→ 金融機関の条件と地主の承諾体制が整っていない可能性があります。

□ 再建築不可と指摘された

→ 単体では難しくても、底地との関係整理によって改善する場合があります。