底地市場の現状と価格決定要因

底地価格の基本的な算定構造

底地の価格は、その土地が更地（借地権が設定されていない状態）であった場合の市場価値をベースに、借地権の価値を差し引いて算出されるのが基本です。

• 更地価格（自用地価格）
  周辺の取引事例や路線価を参考に評価されます。
• 借地権割合
  国税庁が定める路線価図に記載されており、地域によって60%から90%まで変動します。借地権割合が高い（＝借地権者の権利が強い）地域ほど、底地価格は低くなります。

しかし、実際の市場では、この理論価格がそのまま適用されることは稀です。底地には、地代改定や契約更新拒絶といった「トラブル・交渉コスト」が常に伴うため、そのリスクやコストを織り込んだ割引が適用されます。

価格決定要因の「収益還元法」と「取引事例比較法」

市場での価格評価では、以下の2つの手法が主に用いられます。

収益還元法（インカムアプローチ）

将来にわたって得られる地代収入を現在価値に割り戻して評価する方法。底地経営の主な収益源である地代が低すぎると、この方法による評価額は低くなります。

取引事例比較法（マーケットアプローチ）

近隣の類似した底地の取引事例と比較して評価する方法。底地市場の特殊性から、適切な事例を見つけるのが困難な場合があります。

「専門業者買取」と「個人売買」の価格ギャップの正体

オーナーが底地を売却する際の主なルートは、この2つに大別され、価格に大きな差が生じます。

専門業者が安く買い取るのは、彼らがトラブル解決、地代改定交渉、将来的な完全所有権化など、高いリスクと専門的な手間賃を価格に織り込んでいるためです。一方、個人投資家は、地道な収益性と相続対策という観点から、理論価格に近い水準での購入を検討しますが、買い手が非常に少ないのが現状です。

出口戦略の最適解

底地売却の最適解は、借地権者に直接売却することです。借地権者にとっては、底地を購入することで土地の完全所有権が得られ、担保価値が向上し、将来の建替・売却の自由度が格段に増すため、最も高値（更地価格に近い水準）での売却が期待できます。オーナーは、まず借地権者に打診し、その後に専門業者への買取や個人売買を検討するという段階的な戦略が賢明です。