底地の価値、見直しませんか？
底地の価値、見直しませんか？
底地お役立ちコラム
底地の収益性を高める戦略と専門家の活用
底地オーナーの収益を向上させるため、賃貸借契約書の見直し戦略を解説。更新料・承諾料の規定欠如や地代改定ルールの曖昧さといった古い契約書の問題点を指摘します。契約更新時や建替え承諾時といった最適なタイミングで、弁護士と連携し「収益改善覚書」を締結し、各種一時金や地代改定の義務を明確化することで、収益性を長期的に向上させる手法を提供します。
交渉・権利借地上の建物が老朽化！解体・補修の交渉戦略
老朽化建物がオーナーにもたらす損害賠償リスクと資産価値低下の回避策を解説します。オーナーは、一級建築士による危険性診断書を強力な根拠として、借地権者に解体・補修の是正措置を強く要求する交渉戦略を詳説。借地権者が応じない場合の妨害排除請求や、オーナーが費用の一部を負担する譲歩策も検討し、安全管理と資産価値保全を最優先した戦略を提供します。
交渉・権利借地権者との和解戦略
底地トラブルにおいて、調停・訴訟を避けて和解する戦略を解説します。オーナーの「譲歩の限界点」を「訴訟に勝訴した際の利益」と「訴訟にかかるコスト」を比較して設定する計算手法を詳説。不動産鑑定評価額を基準とする金銭交渉術に加え、地代改定義務の確約といった非金銭的な承諾条件を要求することで、底地経営の安定化とリスクヘッジを図る戦略を提供します。
交渉・権利借地権の「無償返還の届出書」
オーナーが親族間などの使用貸借で直面する「みなし贈与」リスクを回避するための「土地の無償返還の届出書」について解説。届出書の効力と、借地権者に贈与税が課されるのを防ぐメリットを詳説します。一方で、底地の相続税評価額が自用地に近くなり高くなるというデメリットも指摘し、オーナーが相続税対策と親族への配慮のどちらを優先するか、税理士と連携して判断するための判断材料を提供します。
交渉・権利借地権者が裁判所に申立てた際の「借地非訟」
底地オーナーが直面する、借地権者からの「借地非訟」手続きの全容と対策を解説します。借地権譲渡・建替え許可の申立てなど、裁判所を通じてオーナーの承諾に代わる許可が求められる仕組みを詳説。オーナーが不利な決定を避けるため、客観的な拒否理由の立証、不動産鑑定評価書による承諾料の根拠提示、そして弁護士との早期連携といった、戦略的な備えの重要性を提供します。
契約管理借地権者が「法人」の場合の契約管理
借地権者が法人である場合の、オーナーが取るべき契約管理とリスク対策を解説します。法人特有の解散・倒産リスクと合併による無承諾の名義変更リスクを指摘。最も重要なトラブル回避策である、代表者個人を連帯保証人として確保する戦略と、法人の登記事項証明書の定期的なチェックによる信用情報の把握方法を詳説します。倒産時の破産管財人との交渉や、契約解除の法的対応手順についても提供します。
契約管理契約更新の正当事由を構築する
底地契約の更新拒絶に必要な「正当事由」をオーナーが計画的に構築するための戦略を解説します。オーナー側の必要性を立証するための具体的な土地利用計画書の作成、過去の地代改定交渉記録の保管、借地権者の契約違反記録の収集という3つの必須証拠に焦点を当てます。これらの証拠を事前に準備することが、将来的な立退料の交渉や土地の利用権回復というオーナーの選択肢を確保するための生命線となります。
契約管理借地権の無断譲渡・転貸における法的手順
借地権者による無断譲渡・転貸を発見した際の、オーナーが契約解除を成功させるための法的手順を解説します。建物の登記事項証明書による無断行為の確認方法と、その後の内容証明郵便による催告と解除の意思表示が必須要件となることを詳説します。最終的な建物収去土地明渡訴訟で「信頼関係の破壊」を裁判所に認めさせるため、オーナーが取るべき客観的な証拠確保と弁護士連携の重要性を提供します。
契約管理地代の遅延問題は初期段階での催告と記録が鉄則
地代の支払い遅延を常態化させず、収益の悪化を防ぐための初期段階での催告と記録の鉄則を解説します。期日経過後3日以内の迅速な対応で緊張感を持たせる重要性を指摘。滞納が2ヶ月以上に及んだ際の、内容証明郵便による「最終催告」と契約解除の意思表示の手順を詳説します。また、後の訴訟で「信頼関係の破壊」を立証するため、すべてのやり取り（電話、書面）を正確に記録する実務的な方法を提供します。
トラブル回避底地上の建物の火災保険と損害賠償責任
底地オーナーが備えるべき災害リスクと損害賠償責任について解説します。建物の所有権はないものの、土地の工作物（擁壁など）の瑕疵による損害についてはオーナーが責任を問われる可能性があるため、定期的な点検の重要性を強調。借地権者には火災保険・地震保険への加入を義務付け、老朽化建物には書面で是正を要求することで、オーナー自身の責任範囲を明確にし、災害発生時の契約継続性を確保するリスク管理体制の構築法を提供します。
