資産価値・評価の仕組みと見直しのポイント

底地の価値は、主に次の3つの要素から算定されます。

1. 借地権割合と底地権割合
   底地は借地権とセットで全体の土地価格が決まるという考え方に基づきます。
   たとえば、地域の借地権割合が70％であれば、底地権は30％が基準となります。
   更地価格が1億円なら、底地の理論価格は約3,000万円というわけです。
2. 地代収入による収益性
   地代が毎月定期的に入ることは底地の安定的な収益源です。
   ただし、地代が時価より低い場合は資産価値が下がる要因にもなります。
   長期契約のまま据え置かれているケースでは、適正地代への見直しが鍵となります。
3. 借地契約の内容と更新条件
   契約期間、更新可否、再契約時の条件なども評価額に影響します。
   更新拒絶が困難な契約や、借地人が建物を所有している場合、自由度が低く、資産価値は限定されます。

底地は「路線価」「公示地価」などの公的評価額ではなく、市場での実勢取引価格が重視されます。
実際の取引では、底地単独では買い手が限られるため、理論値よりも2〜3割安くなることが一般的です。
特に借地人との関係性が悪化している場合や、借地人が高齢で交渉が難航するケースでは流動性が低下します。

一方で、借地人や底地専門業者への売却を検討することで、現実的な価格を見出すことができます。
また、借地人と共同売却や等価交換を行うケースでは、単独売却よりも高値で成立することもあります。

1. 契約書の内容を再確認する
   古い契約では、更新料や地代の算定方法があいまいなままのことがあります。
   定期的に専門家に契約内容をチェックしてもらうことで、改善の余地を見つけることが可能です。
2. 地代の適正化を図る
   近隣の相場や路線価の変動を踏まえて、地代が低すぎないかを確認しましょう。
   適正地代の提案は借地人との関係性に配慮しながら進めることが大切です。
3. 底地の一部売却や借地人との協議を検討する
   底地全体を保有し続けるよりも、一部を売却して流動化する方がトータルの資産価値を向上させる場合があります。
   また、借地人との交渉を通じて、将来的な底地の活用可能性を広げることも視野に入れましょう。