不動産を所有する際、一人で所有する「単独名義」が一般的ですが、相続などで複数の人が一つの不動産を所有する「共有名義」になることがあります。特に底地の場合、この共有名義が将来的な大きなトラブルの種となることがあります。
共有名義の底地が抱えるリスクとは？
共有名義の底地は、一見すると複数の人で負担を分かち合えるように思えますが、実際には意思決定の複雑さや、将来的な権利関係の複雑化といったリスクを抱えています。
例えば、底地を売却したい、地代を改定したい、あるいは借地権者との間で大きなトラブルが発生した際に、共有者全員の同意が得られなければ、何も進められないという状況に陥ることが少なくありません。共有者の中に意見の相違があったり、連絡が取りにくい人がいたりすると、その管理はたちまち停滞してしまいます。
また、共有者が亡くなると、その持分はさらに相続され、共有者がねずみ算式に増えていく可能性があります。そうなると、ますます意思決定は困難になり、いわゆる「塩漬け」状態となってしまうリスクが高まります。共有名義の底地は、単独名義の底地よりも一層、慎重な管理と将来を見据えた対策が求められるのです。
トラブルを避けるための共有者間でのルール作り
共有名義の底地でトラブルを避けるためには、共有者間で明確なルールを定めておくことが何よりも重要です。口約束ではなく、書面として残すことで、将来の誤解や紛争を防ぐことができます。
具体的なルールとして、以下のような項目を検討することをお勧めします。
- 代表者の選任
共有者の中から、借地権者との窓口や、税金・管理費用の支払い、書類の管理などを行う代表者を一人決めておく。 - 地代の管理と分配方法
地代の受け取り口座を明確にし、共有持分に応じて公平に分配する方法を定めます。管理費用や税金が発生した場合の負担割合も決めておきましょう。 - 重要な意思決定のプロセス
底地の売却、大規模な修繕、地代の大幅な改定など、共有者全員の同意が必要な事項について、どのようなプロセスで決定するかを明文化します。例えば、「共有者全員の書面による合意」などです。 - 将来の共有解消方法
将来的に共有状態を解消する可能性を見据え、その方法（例：他の共有者への持分売却、共有物分割請求）や、それに伴う評価方法などについて、事前に話し合っておくことも有効です。
これらのルールを書面にし、共有者全員で署名・捺印をしておくことで、将来の不測の事態に備えることができます。
共有状態を解消する選択肢と専門家への相談
共有名義の底地の管理が難しくなってきたと感じたら、共有状態そのものを解消することを検討する時期かもしれません。共有状態を解消する方法はいくつかあります。
- 他の共有者への持分売却
自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法です。共有者が増えるのを防ぎ、関係をシンプルにする効果があります。 - 共有物分割請求
共有者全員の合意が得られない場合でも、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起し、共有状態の解消を求めることができます。裁判所は、現物分割、代償分割、換価分割などの方法で解決を図ります。 - 全員で底地全体を売却
共有者全員が合意すれば、底地全体を第三者に売却し、売却益を持分に応じて分配する方法です。これが最もスムーズな解消方法と言えるでしょう。
まとめ
これらの手続きは、法律的な知識が必要となるため、自分たちだけで進めるのは難しい場合が多いです。共有名義の底地の管理や解消について悩んだら、まずは弁護士や司法書士、不動産鑑定士といった専門家に相談することをお勧めします。専門家の客観的なアドバイスを受けることで、最適な解決策を見つけ、共有者間の無用なトラブルを防ぐことができるでしょう。