近年、地震や台風、集中豪雨といった自然災害が激甚化する中、底地オーナーは、借地上の建物が被災した場合の損害賠償責任や火災保険の加入状況について、適切なリスク管理を行う必要があります。底地オーナーは、建物の所有者ではないため、直接的な損害賠償責任を負うことは稀ですが「土地の工作物の瑕疵（かし）」による損害については責任を問われる可能性があります。トラブルを回避するためには、借地権者に保険加入を徹底させ、オーナー自身の土地管理の責任範囲を明確に理解しておくことが重要です。
オーナーが負う責任の範囲「土地の工作物の瑕疵」
借地上の建物の所有者および管理責任は借地権者にありますが、オーナーは土地そのものに関する安全管理責任を負います。民法第717条は、「土地の工作物（建物、塀、擁壁など）の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者が賠償の責任を負う」と定めています。
オーナーが責任を負う可能性があるケース
- 土地に設置された老朽化した擁壁が崩壊し、隣地に損害を与えた。
- オーナーが管理責任を負う境界塀が倒壊し、通行人に怪我を負わせた。
この責任を回避するためには、オーナーの管理下にある工作物について定期的な点検と補修を怠らないことが不可欠です
借地上の建物に対するオーナーのリスク管理
借地上の建物自体は借地権者の所有物ですが、オーナーは以下の点について借地権者に働きかけることで、間接的なリスクを軽減できます。
1.火災保険への加入徹底
契約書において、借地権者に対し、火災保険や地震保険への加入を義務付ける条項を盛り込むことが重要です。万一建物が火災や自然災害で損壊した場合、保険金で建物が再建されれば、借地契約の継続性が保たれます。
2.老朽化建物の確認と是正要求
建物が極端に老朽化し、倒壊の危険がある場合、オーナーは借地権者に対し、建物の安全性を確保するための措置（建替え、補修、または解体）を取るよう、書面で強く要求できます。これにより、オーナーが将来的な損害賠償責任を問われるリスクを軽減します。
3.契約書への明記
「建物の維持管理責任は、全て借地権者が負うものとする」という条項を明確に契約書に盛り込むことで、責任の所在を明確にし、トラブル発生時のオーナーの立場を強化します。
自然災害発生時の対応手順
万が一、借地上の建物が災害で全半壊した場合、オーナーは迅速に対応する必要があります。
1.損壊状況の確認
建物の損壊状況と、土地への被害（地盤の緩み、陥没など）がないかを速やかに確認します。
2.契約の継続性の判断
建物が全損に近い場合、借地権者との間で借地契約の継続について協議します。借地権者は建物を再建する権利がありますが、再建しない場合は契約解除となります。
3.地代の扱い
建物が一時的に利用できなくなった場合でも、原則として地代の支払い義務は継続します（不可抗力による滅失の場合を除く）。オーナーは、地代の支払いを継続するよう借地権者に確認を求めます。
底地オーナーは、直接的な建物の責任はないものの、土地の安全管理という側面から、借地権者の保険加入状況や建物の老朽化リスクを常に把握し、適切な措置を講じることが、トラブル回避の基本です。
まとめ
底地オーナーは、借地上の建物の所有者ではないため、直接の損害賠償責任は借地権者にありますが、土地に付随する工作物（擁壁、境界塀など）の瑕疵（かし）による損害については民法上の責任を問われる可能性があります。トラブル回避のためには、オーナーが管理する工作物の定期的な点検・補修が不可欠です。また、借地権者に火災保険や地震保険への加入を契約で義務付け、建物の老朽化が進んでいる場合は、書面で是正措置を要求することで、間接的なリスクを軽減し、契約の継続性を確保する体制を構築すべきです。