底地は、流動性が低い資産である一方、土地の所有権であるため、金融機関によっては担保価値を認めてくれる場合があります。底地オーナーが底地を担保に借入を行うことは、地代収入を上回る大きな資金を低金利で調達し、他の高収益な事業や不動産投資に充てるための有効な「収益改善戦略」となり得ます。低金利時代において、底地の担保価値を最大限に活用し、資産全体を効率的に運用する戦略を理解しておく必要があります。
底地の担保価値：金融機関が評価するポイント
金融機関は、底地を担保として評価する際に、通常の土地とは異なるリスクを織り込みます。
1.担保評価額の低さ
借地権という他人の権利が設定されているため、底地の担保評価額は、通常の土地（自用地）よりも大幅に低くなります（一般的に更地価格の30%〜50%程度）。
2.評価を左右する要素
- 借地権の種類
期間満了後に土地が戻る定期借地権の底地は、更新が前提の普通借地権よりも担保評価が高くなります。 - 地代の安定性
地代の滞納がなく、契約が安定していること。 - 借地権者
借地権者の資力や信用力、土地の利用状況（居住用か事業用か）も評価に影響します。
底地担保の「借入金」活用による収益改善戦略
底地を担保に低金利で借り入れた資金は、流動性の高い資産に再投資することで、利ざやを稼ぎ、資産全体の収益率（ROE）を向上させることができます。
1.高収益資産への再投資
借り入れた資金を、底地よりも高い利回り（例：利回り5%〜8%）が期待できる賃貸アパートや区分マンションの購入資金に充当します。
これにより、底地の金利コスト（例：1%〜2%）と再投資先の利回りとの間で利ざや（3%〜7%）が発生し、資産全体の収益性が向上します。
2.完全所有権化のための資金調達
借地権者から借地権を買い取る「完全所有権化」のための資金として利用します。
完全所有権化後の土地は担保価値が劇的に向上するため、再投資や再融資の選択肢が広がります。
- 借地権の種類
期間満了後に土地が戻る定期借地権の底地は、更新が前提の普通借地権よりも担保評価が高くなります。 - 地代の安定性
地代の滞納がなく、契約が安定していること。 - 借地権者
借地権者の資力や信用力、土地の利用状況（居住用か事業用か）も評価に影響します。
3.地代収入に対するレバレッジ効果
地代収入を元本返済に充てることで、地代という安定収入を活用しながら、レバレッジ（てこの原理）を効かせた資産運用が可能になります。
資金調達を成功させるための実務と注意点
1.借入先の選定
底地を担保として認める金融機関は限られています。
通常の銀行ではなく、信託銀行やノンバンクなど、底地や不動産担保融資に特化した金融機関に相談することが重要です。
2.契約・管理の徹底
融資の審査では、賃貸借契約書の明確さや、地代の支払い履歴（滞納の有無）が厳しくチェックされます。
融資申請前に、契約書の見直しと地代管理の記録を徹底的に整備しておく必要があります。
3.金利コストの慎重な比較
底地担保ローンは、通常の不動産ローンよりも金利が高めに設定される傾向があります。
複数の金融機関の金利を比較し、再投資先の期待収益率を上回る金利コストとならないよう、慎重に判断することが不可欠です。
底地の担保価値を適切に活用することで、流動性の低い底地が、オーナーの資産全体を牽引する強力な資金源へと変貌します。
まとめ
底地を担保にした借入金活用は、低金利で資金を調達し、高収益資産へ再投資することで、資産全体の収益率を向上させる有効な戦略です。底地の担保評価は低いものの、信託銀行や専門の金融機関に相談することで、資金調達が可能です。借入資金は、完全所有権化の資金や、利回り差を狙った不動産再投資に充当し、収益を最大化すべきです。融資審査では契約管理の明確さが重要となるため、融資申請前に地代の支払い履歴などを徹底的に整備しておくことが不可欠です。