底地を完全所有権化するもう一つの有力な手段が、「交換分合（等価交換）」です。これは、オーナーと借地権者がそれぞれが持つ底地と借地権を、価額が均等になるように一部交換することで、双方の土地に完全な所有権の区画を作り出す戦略です。この手法は、特に広い土地や複数の底地を所有している場合に有効であり、税制上の優遇措置も受けられる可能性があるため、底地を現金化せず再活用したいオーナーにとって重要な選択肢となります。
交換分合の仕組みとメリット
交換分合は、一つの土地（または隣接する複数の土地）を物理的に分割し、所有権と借地権を整理統合することで、以下の状態を作り出すことを目指します。
| 交換分合前の状態 | 交換分合後の状態 | |
| オーナー | A区画（底地）＋ B区画（底地） | A’区画（完全所有権） |
| 借地権者 | A区画（借地権）＋ B区画（借地権） | B’区画（完全所有権） |
1.オーナー側のメリット
- 完全所有権の獲得
現金を支出することなく、高い流動性と利用価値を持つ完全所有権の土地を取得できます。 - 税制上の優遇
「固定資産の交換特例」（国税庁所定の要件を満たす場合）を利用できれば、交換した土地の譲渡所得税の課税を繰り延べられる可能性があります。
2.借地権者側のメリット
借地権という不安定な権利から、完全所有権という高い担保力を持つ土地を取得できます。
交換分合の交渉手順と成功のポイント
底地売却益を再投資するターゲットは、オーナーの年齢や目標に応じて異なります。
1.土地の評価額の確定（最も重要）
まず、土地全体の更地価格、オーナーの底地価格、借地権者の借地権価格を、不動産鑑定士に依頼して正確に評価します。
交換分合の前提は「等価」であるため、この評価が交渉の基準となります。
2.換地設計（物理的な分割案の作成）
評価額に基づき、オーナーと借地権者がそれぞれ等しい価値の土地を取得できるよう、土地家屋調査士と連携して分割案（換地設計）を作成します。
3.清算金の調整
厳密に等価となる分割は難しいため、価値の差額分は「清算金」として現金で支払い調整を行います。この清算金の額が、オーナーと借地権者双方の納得を得るための焦点となります。
「固定資産の交換特例」の適用要件
交換分合は、通常は譲渡所得税が課税されますが、以下の要件を満たせば、特例により課税を繰り延べられる可能性があります。
- 交換した両者が1年以上所有していた土地であること
- 同じ種類の固定資産（土地と土地）であること
- 交換のために取得した資産を交換相手が1年以上保有していたこと
- 交換する資産の時価の差額が、高い方の資産の時価の20%以内であること
この特例を確実に適用するためには、税理士と連携し、事前の計画と手続きを厳格に行うことが不可欠です。
交換分合は、底地再活用において、現金を伴わず所有権化を進めるための高度な戦略です。
まとめ
交換分合（等価交換）は、底地と借地権を価額が均等になるように交換し、現金を支出することなくオーナーが完全所有権の土地を獲得する有効な再活用戦略です。成功の鍵は、交渉前に不動産鑑定評価書を取得し、底地・借地権の価値を正確に確定すること、そしてその評価に基づき清算金を調整することです。また、「固定資産の交換特例」の適用を目指し、税理士と連携して譲渡所得税の課税繰り延べという最大のメリットを享受すべきです。