底地オーナーの収益性は、毎月の地代額だけでなく、賃貸借契約書に定められた各種の一時金規定や、契約期間の条件によって大きく左右されます。古い契約書をそのまま放置していると、現在の経済状況や相場に合わない規定により、オーナーの収益機会が失われている可能性が高いです。収益を根本的に改善するためには、契約内容を戦略的に見直し、現代の相場に合わせた「覚書」を締結することが不可欠です。この契約内容の見直しこそが、最も費用対効果の高い収益改善策となり得ます。
収益改善を阻む古い契約書の3つの問題点
多くの底地契約書には、以下のような、オーナーの収益を制限する問題点が潜んでいます。
1.各種一時金（更新料・承諾料）の規定の欠如
契約書に更新料、建替え承諾料、名義変更承諾料などの支払い義務が記載されていない場合、借地権者はこれらの支払いを拒否する根拠として利用します。
これは、オーナーにとって多額の一時金収入の機会損失となります。
2.地代改定規定の曖昧さ
「公租公課が著しく変動した場合に協議する」といった抽象的な規定や、改定規定そのものが存在しない場合、オーナーが地代改定交渉を申し出ても、「契約違反だ」として拒否される原因となります。
3.契約期間の不確定性
特に旧法契約で「建物が朽廃するまで」といった曖昧な期間規定がある場合、オーナーが土地を取り戻せる見込みが立たず、底地の資産価値と収益性が極端に低く評価されます。
契約内容見直しの最適なタイミングと交渉戦略
契約内容を見直すための交渉は、借地権者がオーナーの「承諾」を必要とする、以下のタイミングを狙うのが最も効果的です。
1.契約更新時
最も重要な機会です。更新を承諾する対価として、更新料の支払い義務を明確にし、地代改定のルールを覚書に盛り込むことを要求します。
2.建替え・増改築の承諾時
承諾料の交渉と並行して、地代の増額改定に応じること、および各種承諾料の明確な算定式を覚書に追記することを要求します。
3.名義変更の承諾時
名義変更の承諾料を受け取るだけでなく、この機会に新しい借地権者に対し、古い契約書の問題点を是正した新しい契約（覚書）への同意を求めます。
専門家を活用した「収益改善覚書」の作成
契約内容の見直しを成功させ、収益を確実に改善するためには、借地借家法に精通した弁護士や司法書士と連携し、法的に有効な「収益改善覚書」を作成することが不可欠です。
【覚書に含めるべき内容】
- 更新料の支払い義務の明確化
「更新時の地代の〇ヶ月分」など具体的な算定式。 - 地代改定義務の明確化
「公租公課の変動に連動して改定協議を行う」という義務条項。 - 各種承諾料の明確な規定
建替え承諾料、名義変更承諾料の算定基準。
まとめ
底地経営の収益を根本的に改善するには、賃貸借契約書に潜む不利な条項を是正する戦略的な見直しが不可欠です。契約更新時や建替え承諾時といったオーナーに交渉の権利がある最適なタイミングで、更新料や各種承諾料の支払い義務、および地代改定の義務を盛り込んだ「収益改善覚書」を締結すべきです。弁護士や司法書士と連携し、契約書を現代の相場に合うよう整備することが、一時金収入の確保と恒常的な収益増加に直結する、最も費用対効果の高い収益改善策となります。