老朽アパート付き底地の再開発で価値を高めた事例

まずAさんが行ったのは、底地と借地権の法的整理です。
専門家（不動産コンサルタントと弁護士）に依頼し、各借地人の契約内容を調査しました。
中には契約更新が繰り返されており、旧法借地権が適用されるケースも。

「借地人が建替えを望む場合、どの程度の条件で合意できるのか」
「底地を一括で再開発できる可能性はあるのか」
そうした具体的な交渉の見通しを立てることで、Aさんは初めて“出口戦略”を描けるようになりました。

当初は底地を売却して手放すことも検討しましたが、最終的にAさんは「地域の人々と一緒に再生する」道を選びました。
借地人の一部が高齢で管理に不安を抱えていたこともあり、底地と借地を一体化して再開発するプランを提案。

コンサルタントのサポートで、次のようなスキームを構築し、売却では得られなかった長期的な収益と地域との信頼関係を維持できました。

• 借地人が底地を買い取るのではなく、Aさんが土地を出資し、借地人が建物を出資する共同事業として開発
• 新たに設立した合同会社（LLC）が再開発を担い、賃貸マンションと店舗を併設した複合施設として運営
• Aさんは土地の持分比率に応じた賃料収入を、借地人は事業収益の一部をそれぞれ受け取る形に

再開発にあたっては、行政のまちづくり制度（地区計画・容積率緩和）を活用。
また、地域の防災・福祉拠点としての機能を持たせたことから、補助金の対象にもなりました。

完成後の複合施設は、1階に地域カフェと高齢者向け相談所を設け、2階以上を賃貸住宅としたことで、地域住民が自然に集う新しい拠点に。

周辺の地価も緩やかに上昇し、Aさんの底地の評価額も相続当初の1.8倍に上昇。
単なる再開発ではなく、「地域とともに価値を高める底地活用」が成功した好例となりました。

この事例が成功した要因は、以下の3点に集約されます。

1. 法的リスクを整理し、現状を正確に把握したこと
2. 借地人を“交渉相手”ではなく“事業パートナー”として位置づけたこと
3. 行政制度や補助金を積極的に活用し、社会的意義を持たせたこと

特に、底地と借地を対立構造で捉えず、共に再生する姿勢が地域の支持を得る大きな鍵になりました。