底地オーナーと借地権者が親子や親族関係にある場合や、法人が関係会社に土地を貸している場合、地代を無償または極めて安価に設定する「使用貸借」の形式をとることがあります。しかし、この使用貸借は税務署から「みなし贈与」と指摘され、借地権者に高額な贈与税が課されるリスクがあります。このリスクを回避しつつ、借地権者に便宜を図るための有効な手段が、税務署に提出する「土地の無償返還の届出書」です。
オーナーはこの届出書が持つメリットとデメリットを正確に理解しておく必要があります。
届出書が解決する最大のリスク
借地権者が無償で土地を利用する場合、本来、相当の地代を支払うべきところを支払っていないとして、税務署はオーナーが「借地権を贈与した」とみなし、借地権者に贈与税を課税する可能性があります。
1.届出書の効力
「土地の無償返還の届出書」を税務署に提出することで、「将来、借地上の建物がなくなった際には、オーナーは無償で土地を返還してもらう」という約束を公的に担保できます。この約束をすることで、オーナーは将来借地権を失うリスクがないため、税務上「借地権の価値はゼロ」と判断され、「みなし贈与」のリスクを回避できるという効果があります。
2.オーナーにとってのメリットとデメリット
| 項目 | メリット | デメリット |
| 税務 | 「みなし贈与」のリスクを回避できる。借地権者に贈与税が課されることを防げる。 | オーナーの底地（貸宅地）の評価額が下がる（貸宅地評価減が適用されない場合があるなど）。 |
| 権利 | 将来的に土地が確実に無償で戻ってくることが公的に担保される。 | 借地権者が土地を利用し続けている間は、地代収入は得られない（安価なままである）。 |
| 相続 | 届出書提出後の相続において、底地が自用地に近い評価額となる可能性があり、相続税評価額が高くなるリスクがある（借地権の価値がゼロとみなされるため）。 | 相続税評価額が高くなることで、相続税の負担が増える可能性がある。 |
届出書提出の判断基準と注意点
この届出書を提出すべきかどうかは、オーナーが「将来の相続税対策」と「借地権者への配慮」のどちらを優先するかによって変わります。
1.相続税対策を優先する場合
相続税対策として底地の評価額を下げたい場合は、この届出書の提出は慎重に検討すべきです。提出により底地が自用地に近い評価額となり、相続税が高くなる可能性があるためです。
2.贈与税リスク回避と親族への配慮を優先する場合
借地権者である親族に贈与税が課されるのを絶対に避けたい場合に、この届出書は有効な手段となります。
届出書の提出は、オーナーだけでなく借地権者（借主）の税務にも大きな影響を及ぼします。必ず税理士と連携し、相続財産全体を考慮した上で、提出の是非を判断することが重要です。
まとめ
「土地の無償返還の届出書」は、親族間などの使用貸借における「みなし贈与」リスクを回避し、借地権者に贈与税が課されるのを防ぐための有効な手段です。この届出書を提出することで、オーナーは将来の土地無償返還を公的に担保できます。しかし、提出によりオーナーの底地が自用地に近い評価となり、相続税評価額が高くなるというデメリットが生じるため、相続税対策と親族への配慮のどちらを優先するかを検討し、必ず税理士と連携して提出の是非を判断すべきです。