借地権の種類と底地オーナーへの影響

「底地」を語る上で欠かせないのが「借地権」です。底地は、この借地権が設定されている土地のことであり、借地権の種類によって、オーナーであるあなたの土地の価値や、将来的な活用・売却の自由度が大きく変わってきます。

借地権は、大きく分けて「旧法借地権」と、現在の法律である借地借家法に基づいた「新法借地権」に分けられます。
新法借地権はさらに、普通借地権と定期借地権に分かれます。ご自身の土地にどのタイプの借地権が設定されているのかを知ることは、底地を所有する上で最初の、そして最も重要な一歩と言えるでしょう。

旧法借地権

半永久的に土地が戻ってこない可能性も

旧法借地権は、1992年に借地借家法が施行される前に設定された借地権です。
この法律は、建物の所有者を保護することに重きを置いていたため、地主にとって非常に厳しい内容となっています。

旧法借地権の最大の特徴は、建物が存続する限り、契約が半永久的に更新されるのが原則であるという点です。オーナーが更新を拒否するには、よほどの正当な事由（例えば、オーナー自身がその土地に住む必要ができた、など）が必要で、さらに高額な立退料を支払うケースも少なくありません。

そのため、旧法借地権が設定された底地は、将来的に土地を有効活用したり、売却したりするのが難しいとされ、市場での評価が低くなる傾向にあります。

新法借地権（普通借地権）

原則更新でオーナーの立場は依然厳しい

1992年に施行された借地借家法に基づいた借地権の一つが「普通借地権」です。存続期間は原則として30年と定められています。

旧法借地権と異なり期間が明確に定められているものの、更新のルールは依然として借地権者が優位に立っています。借地権者が更新を希望した場合、オーナーに正当な事由がない限り、更新を拒否することは困難です。更新後の期間も、初回は20年、以降は10年と、比較的長く設定されます。

オーナーが更新を拒否したい場合は、旧法と同様に、正当な事由を示す必要があります。もし正当な事由が認められても、借地権者に建物の買い取りを求められる場合があり、オーナーは高額な費用を負担するリスクを抱えます。

定期借地権

オーナーに光明？将来土地が戻ってくる

新法借地権のもう一つの種類が**「定期借地権」**です。これは、旧法借地権や普通借地権とは一線を画す、オーナーにとってメリットの大きい借地権と言えます。

定期借地権の最大の特徴は、契約の更新がないことです。契約期間が満了すると、借地権は確実に消滅し、借地権者は建物を撤去して更地にしてオーナーに土地を返還するのが原則です。

定期借地権の期間は、一般的に50年以上と長期にわたりますが、期間満了後には土地が必ず戻ってくるという確実性があります。これにより、オーナーは将来的な土地の活用計画を立てやすくなり、売却の際も、普通借地権の底地に比べて買主が見つかりやすい傾向にあります。