底地オーナーにとって、借地権者の相続発生時は、将来的なトラブルや収益機会の損失を防ぐための重要な管理の局面です。相続が発生すると、借地権は法定相続人に引き継がれますが、このとき、オーナーへの名義変更（承継）通知が適切に行われないと、その後の地代請求や契約更新手続きが滞る原因となります。オーナーは、相続の事実を把握するための体制を整え、名義変更の手続きを確実に行わせるための実務的な対応を理解しておく必要があります。
名義変更が「不要」な相続と「必要」な売買・贈与
借地権の承継において、相続と売買・贈与ではオーナーの承諾の必要性が大きく異なります。
相続による承継（承諾不要）
借地権者が死亡し、法定相続人が権利を引き継ぐ場合、オーナーの承諾は不要です。これは、相続が法律に基づいた包括承継（権利義務の一切を承継すること）であるためです。
売買・贈与による譲渡（承諾必須）
生存中の借地権者が第三者へ権利を譲渡する場合や、法定相続人以外へ贈与する場合は、オーナーの承諾が必須であり、承諾料も請求できます。
オーナーにとってのトラブルは、相続人に代わり名義が変更されたにもかかわらず、「誰が新しい借地権者になったのか」が不明確なまま放置されることにあります。
相続発生の兆候の把握と確認手段
オーナーは、借地権者本人からの通知を待つだけでなく、自ら相続の兆候を把握する努力が必要です。
1.地代の振込名義の変更
最も明確な兆候は、毎月の地代の振込名義人が故人の名前から別人の名前（相続人の名前）に変わることです。
2.固定資産税の通知先
借地権者が居住している場合、その建物の固定資産税の納税通知書が、故人名義のままになっているか、相続人名義に変わっているかを確認することも重要です。
3.周辺住民からの情報
管理会社や近隣住民からの、借地権者に関する情報収集も有効です。
名義変更漏れを防ぐための実務的対応
相続の事実を確認した場合、オーナーは速やかに以下の対応を取ることで、トラブルを未然に防ぎます。
1.「相続通知書」の提出要求
法定相続人に対し、「相続通知書（名義変更届）」をオーナー宛てに提出するよう求めます。この通知書には、新しい借地権者の氏名、住所、連絡先、および故人との関係（続柄）を明記させます。
2.戸籍謄本・登記事項証明書の確認
提出された通知書に基づき、故人の死亡が確認できる戸籍謄本と、建物の登記事項証明書（建物の名義が相続人へ移っているか）の提出を求め、正式な相続人であることを確認します。
3.地代振込名義の是正
新しい借地権者に対し、地代の振込名義を新しい借地権者名義に統一するよう依頼し、今後の地代管理を円滑にします。
これらの手続きを怠ると、将来、更新時期を迎えた際に「誰が契約当事者なのか」が曖昧になり、契約更新手続きや地代改定交渉が複雑化し、収益機会を損失する原因となります。相続発生時は、オーナー側から積極的に確認と是正を促すことが、トラブル回避の鉄則です。
まとめ
借地権者の相続発生時、借地権はオーナーの承諾なく相続人に承継されますが、名義変更通知の漏れが将来のトラブルの主要因となります。オーナーは、地代の振込名義の変更などの兆候を捉え、相続人に対し**「相続通知書」と戸籍謄本**、建物の登記事項証明書の提出を求め、新しい借地権者を確定させる実務的な対応を徹底する必要があります。この手続きを怠ると、契約当事者が不明確となり、地代請求や契約更新が困難になるため、オーナーからの積極的な確認と記録がトラブル回避の鉄則です。