地代改定交渉に失敗し、収益が固定化してしまった底地は、オーナーにとって不良資産化のリスクが高まります。しかし、借地権者が退去し、一時的に更地となったタイミングを逃さず、「事業用定期借地権」という新しい契約形態に切り替えることで、収益性を劇的に改善できる可能性があります。この事例は、低額地代に固定化していた底地を、戦略的な再活用により、安定した高額地代を得られる優良資産に転換させたケースです。
低収益の固定化
幹線道路沿いの好立地にある底地を所有していたA氏（50代）。
長年の低額地代が固定化し、地代改定交渉も決裂。収益性が極端に低い状態でした。幸いなことに、旧借地権者が事業の失敗により退去し、建物が解体されて土地が更地となりましたが、次の借地権者には、相場に見合った高額な地代を、安定した形で長期間受け取りたいというのが目標。
解決に向けた戦略的アプローチ
A氏は、借地借家法が改正された後の契約形態に着目し、高収益と確実な返還を両立させる戦略を採りました。
1.事業用定期借地権の導入
次の借地権者を探すにあたり、「事業用定期借地権」（存続期間10年以上50年未満）での賃貸を募集しました。この契約は、契約の更新がなく、期間満了とともに土地が確実にオーナーに返還されるという点が最大のメリットです。
2.高額地代の設定
土地が確実に返還される（完全所有権化が担保される）ため、借地権者側も安心して高額な建物を建てることができます。A氏は、通常の普通借地権契約よりも高い水準の地代を設定しました。
3.ターゲットの選定
安定した地代収入を確実にするため、全国展開しているコンビニエンスストアやロードサイド型飲食店などの法人をターゲットに募集をかけました。
収益の劇的改善と将来の確実な土地返還
大手コンビニエンスストアチェーンとの間で、20年の事業用定期借地権契約を締結することができました。
以前の低額地代と比較して、地代収入は約3倍に増加しました。また、20年後には土地が確実に更地で返還されることが保証されたため、底地の資産価値と流動性も大幅に向上しました。
この事例の成功は、一時的な更地化の機会を逃さず、「事業用定期借地権」という新しい契約形態を戦略的に導入することで、収益性の向上と将来の土地返還の確実性という、二つの大きな課題を同時に解決した点にあります。
まとめ
低額地代に固定化し収益性が低かったJ氏は、旧借地権者の退去で一時的に更地となった機会を逃さず、「事業用定期借地権」を導入しました。この契約形態により、20年後に土地が確実に返還されるというメリットを担保し、安定した大手法人（コンビニエンスストア）に対し、以前の約3倍となる高額な地代で賃貸することに成功。収益性の劇的改善と将来の土地返還の確実性を同時に実現しました。