地代滞納から建物収去・土地明渡しまでの法的ステップ

地代滞納が「信頼関係の破壊」に至る基準

地代滞納を理由に契約解除が認められるのは「信頼関係の破壊」があったと裁判所に認められた場合です。判例上、信頼関係の破壊が認められる一つの目安とされるのが、地代の滞納期間が3ヶ月分以上であることです。しかし、3ヶ月という期間はあくまで目安であり、滞納額の大きさ、過去の支払い状況、滞納に至った経緯なども総合的に考慮されます。

【具体的な手順とオーナーの取るべき行動】

1. 督促（1〜2ヶ月滞納時）
   滞納が発生したらすぐに、普通郵便や電話で支払いを促し、滞納の事実と期日を明確に伝えます。この段階の記録も、後の裁判で「オーナーが督促努力をした」という証拠になり得ます。
2. 最終通告（3ヶ月滞納時）
   滞納が3ヶ月に達したら、オーナーは弁護士と相談の上、内容証明郵便で借地権者に対し「〇月〇日までに滞納分を支払わなければ、契約を解除する」旨を明確に通知します。この通知は、契約解除の意思表示であり、後の裁判で重要な証拠となります。この最終通告には、法的な知識が必須です。
3. 建物収去土地明渡訴訟の提起
   指定した期日までに支払いがない場合、オーナーは建物収去土地明渡訴訟を裁判所に提起します。この訴訟では、滞納の事実、督促の記録、そして「信頼関係の破壊」の有無が厳しく審理されます。訴訟には、弁護士費用や予納金といった費用がかかることを考慮しなければなりません。
4. 判決の確定と和解の検討
   訴訟でオーナーが勝訴し、判決が確定すれば、土地の明け渡しが法的に確定します。ただし、借地権者が判決確定後も任意での明け渡しに応じることは稀であり、多くの場合、次の段階に進みます。また、判決に至る前に、和解により一定の立退料を支払うことで解決するケースも多く見られます。
5. 強制執行
   判決確定後も明け渡しがない場合、オーナーは裁判所に強制執行を申し立てます。強制執行では、建物を撤去（収去）し、土地を取り戻すことになりますが、建物の収去費用（取り壊し費用）は、原則としてオーナーが一時的に立て替える必要があります。この費用は後で借地権者に請求できますが、借地権者に資力がない場合、オーナーが回収できないという費用倒れのリスクも伴います。