底地の「物納」は相続税対策になるか？

相続税は原則として現金で一括納付しなければなりません。しかし、相続財産に占める不動産の割合が高く、どうしても現金での納付が困難な場合、**「物納」**という形で、相続財産を国に納めることが認められています。

底地（建物の所有を目的とする借地権が設定されている宅地）も、物納の対象となり得ます。しかし、結論から言うと、底地の物納は非常にハードルが高いため、相続税対策として安易に選択すべきではありません。

物納には、厳しい条件が定められています。特に底地の場合、以下の理由から物納が認められにくいとされています。

• 管理が難しい
  物納された不動産は、国が管理することになります。底地の場合、借地権者との賃料交渉や契約更新など、国が管理するには煩雑な手続きやトラブルが生じる可能性があります。
• 不整形地や狭小地
  形状が複雑な土地や、面積が非常に狭い土地は、国が活用しにくいため、物納が認められないケースが多くあります。
• 共有名義
  複数の相続人が底地を共有している場合、全員の同意が必要となり、物納の手続きが複雑になります。また、単独での物納も困難です。
• 隣地との境界が不明確
  土地の境界が確定していない場合、物納申請をしても却下される可能性があります。

物納はあくまで最終手段であり、以下の代替案を検討することが一般的です。

• 延納
  相続税の納付期限を延長する制度です。担保の提供は必要となりますが、物納よりも要件が緩やかです。
• 売却
  底地を売却して現金化し、納税に充てる方法です。借地権者への売却、専門の不動産業者への売却など、いくつかの選択肢があります。