底地オーナーと借地権者の関係を律する賃貸借契約書は、底地経営の根幹です。この契約書の内容が曖昧だったり、借地借家法の規定と矛盾していたりすると、地代改定、更新、建替えといった重要な局面に際して、オーナーが著しく不利になる可能性があります。特に、戦前の旧法に基づいた契約や、数十年前の古い契約書がそのまま使われている場合、現代の法律や慣習と合わない条項が多く存在します。トラブルを未然に防ぎ、オーナーの権利を守るためには、契約書の内容を徹底的に確認し、必要に応じて覚書などで補完・明確化しておくことが不可欠です。
契約の基本情報と期間に関する確認事項
契約の根幹に関わる部分であり、最も重要度が高い項目です。
1.借地権の種類と適用法規の確認
- 旧法借地権か新法借地権か
契約書に記載された締結日を確認し、1992年8月1日以前の契約であれば旧法、それ以降であれば新法（普通借地権または定期借地権）が適用されます。旧法は借地権者が極めて有利です。 - 定期借地権かどうかの確認
更新がない定期借地権である場合、その旨が公正証書などの書面で明確に定められているかを確認します。
2.存続期間と更新規定
- 期間の明確性
契約期間が「一律30年」のように明確に定められているか、あるいは「建物が朽廃するまで」といった曖昧な表現になっていないか確認します。 - 更新の自動規定
「期間満了時に自動更新する」といった規定がある場合、オーナーが更新拒否をする際の障害となるため注意が必要です。
金銭と地代改定に関する確認事項
地代収入とコストに関わる項目であり、経営の安定性に直結します。
1.地代の金額と支払方法
- 金額と振込先
現在の地代の金額と、契約書に記載された金額に相違がないか確認します。振込先の口座名義が現在のオーナー名義になっているか、また、支払期日（毎月○日など）が明確かを確認します。 - 更新料・承諾料の規定
更新料、建替承諾料、名義書換料など、各種承諾料の支払い義務と金額（または算定方法）が明確に記載されているかを確認します。規定がない場合、将来請求しても慣習がないと拒否されるリスクがあります。
2.地代改定の規定
- 改定サイクルの有無
「○年ごとに見直す」といった規定があるか確認します。 - 改定根拠
地代が公租公課（固定資産税・都市計画税）の増減に連動する旨が記載されているか確認します。明確な規定があれば、地代改定交渉を有利に進められます。
利用制限と契約違反に関する確認事項
将来的なトラブル発生時のオーナーの権利行使に関わる項目です。
1.増改築・建替えに関する規定
- 承諾の必要性
増改築や建替えにオーナーの書面による承諾が必要である旨が明確に記載されているかを確認します。承諾なく行った場合の契約解除規定も確認します。 - 期間の特約
建替え時に借地期間を延長する特約（借地借家法第7条）について、その適用の有無が明記されているか確認します。
2.契約解除事由
- 解除の条件
地代滞納が何ヶ月続いた場合に契約解除できるか、無断増改築や無断転貸（第三者への又貸し）が契約解除事由になるか、といった条項を必ず確認します。これらの規定が曖昧だと、裁判でオーナーの契約解除が認められにくくなります。
専門家によるチェックと覚書による補完
契約書の内容に不備や不明瞭な点があった場合、オーナーが自己判断で対処するのは非常に危険です。
専門家によるリーガルチェック
必ず借地借家法に詳しい弁護士または司法書士に依頼し、契約書全体の法的有効性とオーナーにとって不利な条項がないかをチェックしてもらいます。
覚書の作成と再締結
曖昧な規定や、現在の法律に照らして不備がある規定については、借地権者との話し合いを通じて「覚書」や「合意書」を作成し、契約内容を補完・明確化しておくことが、将来のトラブルを未然に防ぐ最も有効な手段です。例えば、地代改定ルールや更新料の算定方法などを改めて明確に定めることが重要です。
底地経営は、契約書に始まり、契約書に終わると言っても過言ではありません。オーナーの権利を最大限に守るため、契約書を「金庫にしまいっぱなし」にせず、定期的なチェックと整備を行いましょう。
まとめ
底地経営において、賃貸借契約書はオーナーの権利を守るための最も重要な武器です。トラブルを未然に防ぐためには、借地権の種類や更新規定、地代改定ルール、そして各種承諾料の支払い義務が明確に記載されているか、全項目を徹底的にチェックすることが不可欠です。古い契約書に不備がある場合は、必ず弁護士や司法書士によるリーガルチェックを受け、覚書を作成して内容を補完・明確化することで、将来の地代改定や更新拒否の交渉を有利に進めるための確固たる法的基盤を築きましょう。