なぜ底地は自由に使えないのか？

「土地を持っているのに自由に使えない」――これは、底地を所有する多くの地主が抱く疑問です。
なぜ底地は売ることも、建てることも、すぐにはできないのか？
このコラムでは、底地の利用が制限される理由とその背景を、歴史と法律の観点から解説します。

日本では借地人の立場が法律で強く守られています。
これは、戦後の住宅不足の中で建物所有者（借地人）を保護する必要があったためです。

借地借家法の保護

• 借地契約は、正当な理由がなければ地主から一方的に解除できない
• 建物の存在を理由に契約は延長される
• 更新拒絶には「正当事由」が必要（しかも認められにくい）

つまり、地主といえども、借地人に「出ていってください」と簡単に言えない法律構造になっています。

底地には通常、借地人が自らの費用で建てた建物があります。
そのため、地主がその土地を売りたくても、借地人の建物がある限り「自由に処分する」ことが難しいのです。

この構造による制限

• 建て替え・増改築には地主の承諾が必要
• 土地の活用（駐車場・マンション開発など）ができない
• 売却しても買い手が限られ、価格が下がる

昭和初期までに締結された借地契約の多くは、文書なし・更新なし・期限なしの状態で続いていることがあります。
古い借地契約では、条件が曖昧だったり、法改正前の制度がそのまま残っていたりして、地主側が不利になるケースも珍しくありません。

1.借地人に底地を買い取ってもらう

実質的な所有者に譲渡する形で自由度が高まる

2.借地権と底地を同時に売却する（一括売却）

まとめて第三者に売ることで市場性が向上

3.契約内容を見直す

更新料・承諾料・建替え制限などの項目を整理・再契約も検討