オーナーが陥りやすいトラブル事例と解決策

地代は底地オーナーにとって重要な収入源です。その支払いが滞ると、経済的な打撃を受けるだけでなく、借地権者との信頼関係も損なわれてしまいます。

解決策

まず、滞納が発生したら、すぐに連絡を取り、状況を確認しましょう。借地権者側にもやむを得ない事情があるかもしれません。まずは電話や手紙で、穏やかに支払いをお願いするのが第一歩です。

それでも改善が見られない場合は、内容証明郵便で督促状を送付します。内容証明郵便は、いつ、誰が、誰に、どのような内容を送ったかを公的に証明してくれるため、後々の法的手続きに備える上で非常に重要です。

内容証明を送っても支払いがされない場合、地代の滞納は契約違反となるため、契約解除を検討することになります。ただし、オーナーが一方的に契約解除を宣言することはできません。裁判所に「建物収去土地明渡請求」といった訴訟を提起し、裁判所の判断を仰ぐ必要があります。

借地権者は、オーナーに無断で建物を増改築したり、勝手に建物の用途を変えたりすることはできません。これらは明確な契約違反です。例えば、居住用の家屋を無断で店舗に改装するようなケースが該当します。

解決策

このような事実が判明した場合、まずは直ちに書面で増改築の中止や原状回復を求めましょう。口頭での注意は「言った、言わない」のトラブルになりがちなので、必ず書面で記録を残すことが重要です。

借地権者が書面での要求に応じない場合、契約解除の正当な事由となり得ます。ここでもやはり、弁護士に相談し、法的な手続きを進めることが有効です。契約違反を理由に、建物収去土地明渡請求訴訟を提起することになります。

地代の滞納や無断での増改築といったトラブルの根底には、オーナーと借地権者間のコミュニケーション不足が隠れていることが少なくありません。日頃から連絡を取り合っていないと、小さな問題が大きなトラブルに発展しやすくなります。

解決策

最も効果的な解決策は、日頃から良好な関係を築くことです。年に一度の挨拶や、定期的な連絡を心がけるだけでも、相手は「見守られている」という意識を持ち、無用なトラブルを避けることにつながります。

また、借地権者から何か相談があった際には、誠実に対応することが大切です。全ての要求に応える必要はありませんが、話を聞く姿勢を見せるだけでも、信頼関係は深まります。信頼関係があれば、地代の値上げ交渉などもスムーズに進められる可能性が高まります。