底地オーナーが知っておくべき借地権のルール

底地を所有している地主（オーナー）にとって、借地権のルールを正しく理解しておくことはとても重要です。
「自分の土地なのに自由に売れない」「更新を断れない」など、戸惑う声も少なくありません。
このコラムでは、底地オーナーとして押さえておきたい借地権の基本ルールや、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

借地借家法により、借地人（借地権者）の権利は強く保護されています。
たとえば、以下のようなルールがあります。

契約更新は原則として自動的に認められる

• 正当な理由がない限り、地主側からの更新拒否は困難
• 更新時に「更新料」の請求は可能だが、法的な制限がある

建物が建っていれば、借地権は強く認められる

• 木造20年・鉄筋30年などの「法定存続期間」あり
• 契約が終了しても借地人が更新を希望すれば、契約は継続されることが多い

借地人にとっての「土地を使う権利」

1. 勝手に借地を売ることができない

借地権が設定されている状態では、土地の売却には借地人との調整が必要。

2. 建替えや増改築にも口を出しづらい

契約内容によっては、増改築を拒否できないケースも。

3. 地代を勝手に上げられない

物価上昇や近隣相場が上がっていても、借地人の合意がなければ一方的な値上げは難しい。

• 借地権は、借地人の資産として売却・譲渡・相続が可能
• 地主の「承諾」が必要（ただし、承諾料の範囲で対応される）
• 承諾を拒む正当な理由がなければ、裁判所が許可を出す場合もある

• 曖昧な契約内容ではなく、書面できちんと契約内容を明記
• 契約の見直しや更新時に、専門家（弁護士・不動産コンサル）に相談する
• 借地人との信頼関係を保ち、交渉は冷静に行う